Leitfaden zur Vermietung von Wohnungen ohne Kaution im Jahr 2025
Wohnungen ohne klassische Barkaution werden in Deutschland häufiger über Alternativen wie Bürgschaften, Kautionsversicherungen oder Ratenmodelle abgesichert. Dieser Leitfaden erklärt, wie solche Modelle 2025 typischerweise funktionieren, welche Kosten realistisch sind und welche Chancen sowie Risiken sich für Mieter und Vermieter ergeben.
Wer eine Wohnung vermietet oder mietet, denkt bei „Sicherheit“ meist zuerst an die Mietkaution. In Deutschland darf sie in der Regel bis zu drei Nettokaltmieten betragen. 2025 setzen jedoch mehr Beteiligte auf Modelle, die ohne klassische Barkaution auskommen und stattdessen andere Sicherheiten nutzen. Damit das fair und rechtssicher wirkt, lohnt sich ein genauer Blick auf die Mechanik, die Kosten und die praktischen Stolpersteine.
Welche Alternativen zur Kaution sind üblich?
Ohne Barkaution bedeutet nicht „ohne Sicherheit“. In der Praxis ersetzen vor allem drei Varianten die klassische Geldhinterlegung: die Mietkautionsbürgschaft (z. B. über eine Bank oder Versicherung), die Kautionsversicherung (als spezielles Versicherungsprodukt, oft ähnlich zur Bürgschaft gestaltet) sowie Arbeitgeber- oder Privatbürgschaften (z. B. durch Angehörige). Für Vermieter ist entscheidend, dass im Schadensfall eine klare, schriftlich geregelte Anspruchsgrundlage besteht und keine aufwendige Durchsetzung nötig ist.
Zusätzlich gibt es Mischformen: reduzierte Kaution plus Bürgschaft, oder eine Kaution in Raten, die zwar nicht „ohne Kaution“ im engen Sinne ist, aber die Anfangsbelastung senkt. In vielen Fällen wird auch mit höherer Bonitätsprüfung gearbeitet (Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise), um das Ausfallrisiko zu begrenzen.
Wie funktionieren Mietmodelle ohne Kaution?
Typisch ist ein Dreiecksverhältnis: Mieter schließen mit einem Anbieter (Bank/Versicherung/Plattform) einen Vertrag ab; der Anbieter stellt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde oder Garantie. Kommt es zu berechtigten Forderungen (z. B. Schadensersatz wegen Beschädigung oder offene Mietforderungen, soweit vertraglich abgedeckt), kann der Vermieter innerhalb der Bedingungen die Zahlung verlangen. Anschließend nimmt der Anbieter den Mieter in Regress, sofern die Forderung nicht unberechtigt war.
Wichtig sind dabei die Details: Welche Forderungen sind abgedeckt (Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen, Schäden)? Gibt es Selbstbehalte? Welche Unterlagen braucht der Vermieter für die Inanspruchnahme? Und wie schnell erfolgt die Auszahlung? Für Mieter ist relevant, dass die Alternative häufig laufende Gebühren statt einer einmaligen Hinterlegung bedeutet und dass der Vertrag meist an die Mietdauer gekoppelt ist.
Welche Vor- und Nachteile hat Vermietung ohne Kaution?
Für Mieter liegt der Vorteil vor allem in der Liquidität: Statt mehrere tausend Euro zu blockieren, bleibt das Geld für Umzug, Einrichtung oder Rücklagen verfügbar. Das kann den Marktzugang erleichtern, gerade in angespannten Regionen oder bei kurzfristigen Umzügen. Gleichzeitig kann eine Alternative zur Kaution die finanziellen Risiken für Mieter erhöhen, wenn über Jahre Gebühren anfallen und die Gesamtkosten am Ende höher sind als eine klassische Kaution, die nach ordentlicher Rückgabe häufig zurückgezahlt wird.
Für Vermieter kann eine professionell ausgestaltete Bürgschaft die Abwicklung vereinfachen, weil kein Kautionskonto geführt und keine Abrechnung der Kaution über Jahre organisiert werden muss. Nachteile entstehen, wenn Bedingungen unklar sind, die Auszahlung an strenge Nachweise gebunden ist oder die Deckung nicht zu den typischen Streitfällen passt. Außerdem kann das Ausfallrisiko steigen, wenn „keine Kaution“ als Signal missverstanden wird und die übrige Bonitätsprüfung zu nachlässig erfolgt.
Im Alltag entscheidet die Kosten- und Vertragslogik darüber, ob „ohne Kaution“ wirklich sinnvoll ist. Häufig orientieren sich Gebühren an der Höhe der abgesicherten Summe (oft an einer Kaution in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten). Als grober Richtwert werden am Markt oft jährliche Gebühren im niedrigen einstelligen Prozentbereich der abgesicherten Kautionssumme genannt; bei einer rechnerischen Kaution von 3.000 Euro kann das je nach Tarif und Bonität beispielsweise in einer Größenordnung von rund 100 bis 200 Euro pro Jahr liegen. Zusätzlich können einmalige Abschlusskosten anfallen oder Mindestlaufzeiten gelten.
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| Mietkautionsbürgschaft / Kautionsversicherung | R+V Versicherung | Häufig als jährliche Gebühr im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Bürgschaftssumme (bonitäts- und tarifabhängig) |
| Mietkautionsbürgschaft | Allianz (je nach verfügbarer Produktlinie/Vertrieb) | Häufig jährliche Gebühr im niedrigen einstelligen Prozentbereich; Konditionen abhängig von Laufzeit und Bonität |
| Mietkautionsbürgschaft | Deutsche Kautionskasse | Häufig jährliche Gebühr im niedrigen einstelligen Prozentbereich; teils mit Verwaltungs-/Abschlusskosten je nach Modell |
Preise, Tarife oder Kostenschätzungen in diesem Artikel basieren auf den neuesten verfügbaren Informationen, können sich jedoch im Laufe der Zeit ändern. Eine unabhängige Recherche wird empfohlen, bevor finanzielle Entscheidungen getroffen werden.
Am Ende ist die Vermietung ohne klassische Kaution weniger eine „kostenlose“ Lösung als eine Umverteilung: Weg von einer einmaligen Hinterlegung hin zu laufenden Gebühren oder alternativen Sicherheiten. Wer die Vertragsbedingungen sauber prüft, Deckungsumfang und Nachweisregeln versteht und Kosten über die erwartete Mietdauer überschlägt, kann 2025 sowohl als Mieter als auch als Vermieter ein Modell wählen, das zu Risiko, Budget und Verwaltungsaufwand passt.
