2026年の日本における放棄された家の取得方法と相続登記のポイントのご案内

空き家が増えるなか、「放棄されたように見える家」を取得したい場面は、近隣の防犯・景観対策、事業用地の確保、家族の住まいの整理など多岐にわたります。ただし、日本の不動産は登記名義がそのまま権利関係の入口になるため、見た目が荒れていても自由に取得できるわけではありません。2026年に向けて重要なのは、相続登記の義務化を前提に、所有者と相続人の整理を「手続きとして」進める視点です。

放棄された家を取得するために知っておくべき相続登記の義務化

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。相続（遺言を含む）により不動産を取得した相続人は、原則として「不動産を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記の申請が求められ、正当な理由なく怠ると過料の対象となり得ます。2026年は、このルールが実務に浸透していく時期で、放置されていた名義の更新が進む一方、関係者が多い案件や所在不明の相続人がいる案件は依然として停滞しがちです。

取得の観点では、相続登記が済んでいる（または進められる）物件ほど売買・贈与・賃貸などの合意形成がしやすくなります。逆に、登記名義が死亡者のまま、あるいは共有者が増え続けている物件は、契約相手が確定しないため取引が成立しにくく、自治体の空き家施策や民間の空き家バンクに載っていても「最終的に名義を整える段階」で止まることがあります。

放棄された家を取得する際の具体的な手続きの流れ

実務での流れは、(1)所有者の手がかり収集、(2)権利関係の確認、(3)相続関係の整理、(4)取得方法の選択（売買・贈与・競売等）、(5)登記・引渡し、の順で考えると整理しやすいです。まずは対象不動産の「登記事項証明書（登記簿）」で名義人と住所を確認し、土地・建物の両方を取り寄せます。建物だけでなく敷地（地番）が別登記になっていることも多いため、セットで確認するのが基本です。

次に、名義人が死亡している可能性が高い場合は、相続人が誰か、合意が取れそうかを見立てます。相続人が売却に応じるなら、相続登記（または相続人の権限を明確にする手続き）を先行させたうえで売買契約・所有権移転登記へ進みます。相続人間で遺産分割がまとまらない、または相続人が不明・不在の場合は、家庭裁判所の手続き（相続財産の管理に関する制度の利用等）が必要になることがあり、取得までの期間が長期化しやすい点に注意が必要です。

なお、「相続放棄」と「家が放棄されている（放置されている）」は別概念です。相続放棄がされると、その人は最初から相続人でなかった扱いとなり、別の相続人へ順に権利が移ります。相続人全員が放棄した場合などは、相続財産を清算するための手続きが必要になり、第三者が取得するには、清算の枠組みの中での処分や競売等、ルートが限定されます。

相続登記申請に必要な主な書類と取得先

相続登記では、相続の発生と相続人の範囲、そして誰が不動産を取得するかを証明する書類を揃えます。典型的には、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡まで連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）、相続人全員の現在戸籍、住民票（または戸籍の附票）による住所のつながり、対象不動産の固定資産評価証明書などが必要になります。遺産分割協議によって取得者を決める場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が求められるのが一般的です。

書類の取得先は分散します。戸籍は本籍地の市区町村、住民票は住所地の市区町村、固定資産評価証明書は不動産所在地の市区町村（固定資産税担当）、登記事項証明書は法務局で取得します。被相続人の転籍が多いと戸籍収集に時間がかかり、また住所の変遷が追えないと登記申請で補正（追加提出）が必要になることがあります。2026年時点ではオンライン申請や一部の証明書の広域交付など利便性が増している一方、個別事案の要件は変わらないため、「何を証明するための書類か」を意識して不足を避けることが重要です。

相続登記や取得の過程で関与しやすい公的機関・相談先を、役割別に整理すると次のとおりです。

放棄された家の取得は、物件の状態よりも「権利関係を解けるか」で難易度が決まります。2026年の日本では相続登記の義務化により、名義の更新が進む環境が整いつつありますが、未整理の相続が残るケースも多く、登記簿の確認、相続人の特定、必要書類の収集、合意形成（または裁判所手続き）の順で粘り強く進めることが現実的です。最終的には、取得ルート（売買・贈与・競売等）に応じて必要な手続きが変わるため、どの段階で誰の協力が要るのかを見取り図にして整理することが、遠回りを減らす近道になります。